青海快3第26期开奖结果|青海快3图片欣赏|

縱橫財經社區

 找回密碼
 注冊
搜索
查看: 2495|回復: 4
打印 上一主題 下一主題

再論房地產:生活雖艱,希望猶在

[復制鏈接]
跳轉到指定樓層
樓主
發表于 2020-1-22 09:56 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

馬上注冊,結交更多好友,享用更多功能,讓你輕松玩轉社區。

您需要 登錄 才可以下載或查看,沒有帳號?注冊

x
論房地產:生活雖艱,希望猶在



離歌笑

      *未經作者同意,嚴禁以任何形式轉載。
      *此前發表的文章《寫在2017:關于房地產的一點梳理》被論壇管理后臺誤刪,故結合舊文與新感,梳理后重新發表。

      最近看到關于房價的新聞,主要談論的話題有兩個:一個是北京房價連續17個月環比上漲,更有學區房20萬元/平的說法;另一個是知乎上關于“北京房價是否透支年輕人創造力”的討論。
      其實細心的人已經發現,每次房地產都是在“房價又漲了”、“限購政策出臺或加強了”這類現象或是政策發生后才開始躁動,成為熱門話題。這樣的新聞已經數見不鮮,但關鍵的問題卻一直沒變:房地產有泡沫嗎?如果有,那為什么房價還在上漲而不下跌?出臺的政策有效果嗎?更為重要的是,生活環境的改變給我們的價值觀帶來了哪些影響?年輕人的創造力真的被磨滅了嗎?
      帶著這些疑問和焦慮,我開始了如下的梳理:

一、房地產有泡沫嗎?

      任志強在2017年上海宏觀經濟展望暨投資策略會上大談未來房地產市場的廣闊前景,以及房價繼續上漲的預期。其主要觀點有:一、關于房地產泡沫,我不敢反對,但我持懷疑態度;二、房地產對GDP有明顯貢獻,且城市化還有很大空間,所以房地產市場不能崩;三、房價主要由土地供給端決定。
      任大佬對房地產泡沫持懷疑態度,并舉了一個例子:
      “92年全國平均房價是996塊錢,那么15年是6472塊,16年是數據還沒出,估計在7100、7200。相對于6400來說接近于增長10%,增長很快。但我們從歷史上看, 92年大學生畢業工資80塊。80塊對900多。2015年大學生畢業工資3750塊。80塊對3750是增加了40倍。而房價只增加了6倍多,你們說房價是高了還是低了。”(對原話進行了適當精煉,但并沒有改變原意)
      最初看到這個例子,我總是覺得哪里不對,但又說不出原因。后來去查了資料,才發現似乎真的有問題。
      根據陳學斌(原國務院住房制度改革領導小組辦公室主任)在《90年代中期住房制度改革回顧》所述:
      “傳統福利分房制度可以概括為實物福利分配、低租金近乎無償使用、國家或單位所有的體制。”
      “1993年,住房制度改革領導小組開始著手《關于加快城鎮住房制度改革的決定(草案)》及有關配套文件的起草工作。住房改革領導小組經過廣泛調查研究,多次征求有關部門和各地方意見,對《關于加快城鎮住房制度改革的決定》進行了十多次大的修改,以國發﹝1994﹞43號文件下發執行。”
      也就是說,以前是實行的分房制度,而城鎮住房制度改革是從1994年才開始正式大范圍實施的。
      類似的觀點可參考任澤平的《中國房地產周期研究》:
      “從1981年開始,在深圳和廣州開始搞商品房開發試點。由于當時搞試點比較成功,后來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平南巡深圳后發現特區搞市場經濟建設城市面貌翻天覆地,房地產開發非常成功,認為開發區的經驗值得向全國推廣,吹響了中國開發區熱、房地產開發熱,海南等地區甚至出現嚴重泡沫。
      1993年政府宏觀調控,收緊銀根,1993年下半年到1998年上半年房地產熱迅速降溫。
      1998年面對亞洲金融危機,政府開始實施住房制度改革,成為房地產市場發展的關鍵分水嶺,開啟黃金發展階段。1998年7月國務院發布《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》,宣布全國城鎮從1998年下半年開始停止住房實物分配,全面實行住房分配貨幣化,同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次住房供應體系,發展住房金融,培養和規范住房交易市場。”
      從而我們得知,拿1992年的房價和工資比作為參照是毫無道理的,因為當時商品房還沒有在全國推廣,而且中國也沒有進入房地產行業的黃金發展時期。需要聲明的是,關于此點我只是發表個人看法,至于是對是錯還有待商榷。總之,我認為不能以這個例子說明中國房地產市場就沒有泡沫,關于泡沫的問題,另一位大佬——王健林在16年11月福布斯全球CEO會議上的一段話在我看來就很實在。
      “泡沫在任何行業都有,啤酒要是沒有泡沫就不好喝了。所以說任何行業都有泡沫,只是大小而已。那么中國房地產有沒有泡沫呢?有。我也曾經說過,可能是最近這么些年比較大的泡沫了。但是我覺得中國房地產絕對不會崩盤,不是相對,是絕對不會崩盤。西方的經濟學家或者投資家是站在美國、站在歐洲來看中國,他不是站在中國來研究中國、分析中國。之所以我說中國房地產至少還有十年到十五年的好時期,或者說不會崩盤的原因,就是盡管中國現在房價比較高了,盡管中國房子蓋的量也比較大了,但是中國現在畢竟只有55%的人生活在城市,還有45%在農村,還有很多農民想要進城。小城市想到大城市,因為只有大城市才有更多的資源,才有娛樂消費,才有體育消費。再加上中國政府最近采取了一些堅決擠泡沫的措施,一系列的原因綜合在一起,所以我覺得中國房地產叫做‘有泡沫,但不會崩盤’。”
      王健林承認了中國房地產泡沫的存在,同時也認為城市化進程尚未完成,房地產市場仍有空間,當然也忘不了提及萬達在影視文化和體育等方面的布局。那么,房地產市場“有泡沫,但不會崩盤”真的僅僅是因為城市化尚未完成嗎?

二、最大的“綁架犯”

      任志強的講話在任志強的講話中提到:
      “16年3個季度的GDP增長是6.7%。單獨計算房地產是占0.8%,與房地產相關的產業如鋼鐵水泥木材等,占0.7%,那今年沒有房地產就剩5.2%的GDP了。所以說房地產不可或缺,在整個國民經濟的增長中作用是巨大的。”
由此可見,房地產在一定程度上綁架了GDP。
      除此之外,正如在日常新聞中看到的那樣,房地產對于地方ZF和銀行的利益也密切相關。每年的土地拍賣是由地方ZF控制的,拍賣價格直接成為房地產開發商的重要成本。另外,銀行對地產企業的融資和對個人的住房抵押貸款也使得銀行的利益與房地產市場休戚相關。
      但是,我認為被綁架得最慘還得是老百姓。
      要理解“房價不會崩盤”,只要想想房價崩盤的后果就會明白:
      如果房價大跌,沒人愿意在顯著下跌過程中買房,那么房地產行業業績直線下降,進而影響水泥鋼鐵木材等相關行業,同時地方ZF收入也減少。如果房價跌破住房抵押貸款人的買房價格,也就意味著賣掉房子也抵不了貸款,于是不再還貸,銀行壞賬增加。這樣一來,整個中國經濟會受到嚴重沖擊,爆發危機。覆巢之下,安有完卵,對于個人來講,經濟危機爆發使得個人面臨降薪、失業、金融投資遭受損失等風險。所以房價過高的時候為買房而發愁的老百姓,在房價大跌時仍然買不起房。
      所以,為了不讓投資者大量賣房,ZF至少得維持一個房價不能大幅下跌的預期。這時候政府的政策目標很明確,阻止房產投機,增加真正的剛需,因為剛需買房是自己住的,不是用來賣的,不會因為房價漲得慢賣房跑路,影響經濟。
      首付貸,首套房補貼,限購,交易稅,鼓勵投機者把房子賣給剛需者,無一不是這個目的。在維持投機者不跑的情況下,利用剛需消化泡沫,是我國目前一貫目標,這點很明顯。
      需要強調的是,“用剛需消化泡沫”還是苦了老百姓。因為在房地產市場撈金的只是少數群體,在如今房價高居不下又不能崩盤的情況下,這鍋卻要該大多數老百姓來背,不管是年輕人拼死奮斗若干年不惜烙下病根兒終于拿下首付,還是爸媽為了給子女買房勒緊褲腰帶半輩子,都是當今社會普遍的悲劇。
      興,百姓苦;亡,百姓苦。

三、房價上漲的邏輯

      任志強說,“土地今年漲價很多,但它的供應總增長還是負的。15年是負的33%,所以很多城市土地出現短缺,包括上海北京。單說北京的例子,北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是1960億。去年是前年的差不多40%。”
      關于供需分析,知乎網友Tassandar 在《中國房價高企真的是因為剛需嗎》一文中說的相當透徹:
      “供需決定價格,這是一個顛簸不破的真理,但是中國的房價問題出在供給方。建設房子所需要的土地是由政府統一供給的。中國土地與外國不同,并非私有,政府通過地塊用途控制了地產,如果不從政府手里拿地,其他商業地產,工業用地,農業用地無法改變用途開發成居住商品房。對于政府來說,土地管理局,國土資源廳,國稅地稅,財政廳共同聯手,一面當裁判的同時,一面只要通過控制拍賣土地的多少就可以做到控制房價。
      當房價快要降低了,只需要少供給一點土地,少拍出去幾個地塊,供給少了,自然房價就上去了,地方政府需要的,就是把房價維持高位,保持房價上漲預期。這樣,下次拍地的價格更好,這對當地金融市場的穩定在房價未崩潰的情況下亦有幫助。
      要問為什么地方政府要這么做,主要原因就是,地方政府缺錢,當前賣地收入在政府收入中穩居第二,而且當前地方財政大大受益地價高企。拍地收入,土地稅收,地產開發稅收收入,房地產火爆還對GDP拉動作用明顯。
房價一旦出現下跌預期,若政府不提供流動性,大部分所謂的剛需會立刻進入觀望,房價會出現無量滯漲進而下跌,這將是崩潰性的,房價崩潰之后大量投資者購房者資金鏈斷裂,民間金融市場出現金融危機,進而傳遞到整個中國市場和其他行業,尤其是以土地抵押為主的銀行,銀行為緩解自身壓力,將從正常的其他企業中抽資自保,造成中國金融危機,之后危機甚至將傳導至全球。
      但是,現在還能有什么辦法呢?政府如果繼續維持房價的上漲,就意味著上漲期間,原本能夠更有效率的調配的資源將浪費在將來注定下降的泡沫中;如果打壓房價,意味著一個誰也不知道爆炸了會成什么樣原子彈被引爆。于是政府幻想了一個很美好的情景,就是保持房價高位不上漲,房價下跌維持在一定范圍內,通過通脹和人民收入增長慢慢讓房價泡沫減小,讓消費能夠支持房價。問題是,房價只要有保值或者上漲的預期,就注定會成為民眾心中超越國債的第一投資保值品,就依然會被市場推高。”
      我認為從長期來看,房地產市場的價格上漲的確應該由供需來解釋。但是,因為政策或者融資環境的變化,也常常成為短期內房地產價格波動的重要因素。
      “和股市一樣,推動本輪地產牛市的根本原因在于資金面寬松促進加杠桿。利率下行和首付比例降低是為了提高居民杠桿率。而開發商杠桿率的提升影響更為深遠,TOP20和央企背景公司的融資成本是連“地產黃金十年”也無法企及的低廉。融資成本下行的因素有二:
      一是交易所和銀行間市場充分允許地產企業(尤其是非上市企業)發債,成本3%-5%規模數十億元年限3-5年的資金一次性到位,規模年限基本與住宅開發周期吻合,直接為企業拿地提供彈藥。
      二是銀行理財資金大規模進入房地產行業,銀行理財資金發行量大幅增加(2015年較2014年增長56%,2016年上半年較2015年末增長11%)。投放監管放松、成本低使得其取代開發貸和信托成為地產企業最主要的融資渠道,2016年無論四大行還是股份行的銀行理財資金全面允許直接借給企業用于支付土地款,甚至通過股債結合將杠桿率由3:7放大到1:9。
      2016年國慶期間21個城市出臺地產調控政策,核心措施包括抑制投機、嚴防地王,但既當裁判員又當運動員的地方ZF調控很難下手。真正打七寸的是國慶后中央層面雖未明確表態但默默掐斷了資金流入地產企業的通道,一是暫停地產企業發債,二是禁止金融機構向地產企業提供拿地融資。
      至此打擊地王控制房價成為一項政治任務。預計2017年對于房地產企業是比較艱難的一年,為了給秋天的大會創造安定的政治經濟局面,供給端土地競買資金監管更為嚴苛,需求端購房者的住房信貸資金監管也繼續從嚴。”

四、生活雖艱,希望猶在

      其實很多年輕人在步入社會之初并不愿失去本心,畢竟,有誰不想從事自己喜歡的職業、擁有一份真摯的愛情、過著自由自在的幸福生活?但是,自從進入市場化的大環境以來,“競爭”是每個人一輩子不得不面對的事——競爭帶來效率,競爭也帶來比較。
      市場經濟與國際化使得商品的種類迅速增加,我們開始意識到同一類商品也有基本、中高檔和奢侈的分別,開始意識到除了生活必需品,還有無數種非必須品可供選擇。行走在大城市里,我們面對著太多的誘惑——浪潮一般的廣告、五花八門的商場折扣讓我們對好看卻不適用的商品毫無抵抗力;全拼顏值的電影電視劇、各種整容化妝產品的盛行正讓我們向“看臉的世界”進發——有時候,在物質的世界里,我們的自我感覺太過良好以至于忘記了最開始一些樸素的想法——這種良好的感覺不是進步,而是迷失。
      現在的物質條件當然要比以前好太多,但現在年輕人要面對買房、消費、娛樂、游戲、醫療、生育等等問題,這里面有的問題是必需的——以前的人也要面對,但現在這些必需品(或資源)的價格大幅上漲;有的問題是非必需的——你可以減少不必要的消費和娛樂,成為一股清流,但你不得不面對四面八方的誘惑和社會氛圍的影響(有時候特立獨行意味著你進入不了別人的圈子)。
      這些都是事實,但我覺得并不能就此推斷年輕人被磨滅了創造力或者已經“垮掉”。總會有一小部分人從事了自己喜歡的行業并綻放光彩,總會有另一部分人雖然從事的行業并非自己所愛但仍然恪盡職守,就算一個人再懶再沒有追求,好奇本來就是人的本性,沒有哪個人愿意像機器一樣一輩子重復同一個工作,總會在枯燥的“螺絲釘”崗位琢磨出一些閃光點——而這些都是社會進步的源泉。不得不承認,當下的年輕人,特別是在一線城市努力生活的年輕人是比較艱難的。雖然艱難,但希望猶在——因為社會在變革,世界在變革。Alvin Toffler在<Powershift>一書中提到每一次社會的劇變都暗含著權力的轉移。在經歷了農業革命、工業革命、信息革命和互聯網革命之后,最新的改變似乎正沿著互聯網不斷深化。那么未來的劇變將發生在哪里?只有站在風口上、擁有敏銳嗅覺并充滿膽量的人才有可能把握下一次浪潮——而這為一代代的年輕人提供了潛在的機會。
      所以,當大家還在抱怨房價與生活時,不妨靜下心來韜光養晦,聽聽風的聲音,雖然很可能苦心經營終無所獲,但總好過茍且偷生混吃等死。人,既然選擇活著,就總得干點兒有意義的事,對不對?



      2017年3月15日

1樓 (沙發)
發表于 2020-1-22 16:11 | 只看該作者
回復 支持 反對

使用道具 舉報

2樓 (板凳)
發表于 2020-1-22 17:05 | 只看該作者
回復 支持 反對

使用道具 舉報

4
發表于 2020-1-22 18:34 | 只看該作者
希望猶在
回復 支持 反對

使用道具 舉報

5
發表于 2020-1-23 09:53 | 只看該作者
回復 支持 反對

使用道具 舉報

您需要登錄后才可以回帖 登錄 | 注冊

本版積分規則


小黑屋|手機版|Archiver|縱橫財經社區 縱橫股票論壇
瓊B2-20050020 瓊ICP備08100221號 瓊ICP備08100221號-1    縱橫財經社區舉報受理和處置管理辦法 (2018版)      不良和違法信息舉報專線:400-689-50268 18907552877
   
業務聯系: QQ: 54898   咨詢  Mail: [email protected]   [email protected] 電話:18907552877 
靜水投資QQ群: 縱橫靜水投資交流群 歡迎加小箭微信號: enoya2013    縱橫財經公眾號: enoya2014    或者掃描以下二維碼加入:
             

GMT+8, 2020-2-28 08:57 , Processed in 0.049556 second(s), 6 queries , Redis On.

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回復 返回頂部 返回列表
青海快3第26期开奖结果
辽快乐12选5 理财小知识月入2000元 六肖期期中免费公开 怎么分析足球竞彩 股票融资融券什么意思 股票行情实时查询跌停输入代码是多少 基金配资 赛岳恒配资 推倒胡麻将手机下载 北京快三跨度走势图